調(diào)控緊繃 下半年市場(chǎng)不確定性增強(qiáng)
自2016年9月開(kāi)啟本輪調(diào)控開(kāi)始，已持續(xù)22個(gè)月有余，“房住不炒”的明確定位、金融降杠桿的決心、售租并舉的住房制度，無(wú)一不讓此前進(jìn)入癲狂的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)。但隨著時(shí)間的推移，對(duì)頻繁調(diào)控產(chǎn)生了抗體的中國(guó)樓市再度躁動(dòng)，2018年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了行業(yè)小高潮。
業(yè)內(nèi)人士表示，受政策邊際效應(yīng)持續(xù)遞減的影響，2018年上半年，市場(chǎng)有所反彈。但從下半年來(lái)看，監(jiān)管大幅強(qiáng)化，調(diào)控持續(xù)收緊的同時(shí)，在房企的資金鏈緊張、房地產(chǎn)稅的推進(jìn)等眾多因素的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性大幅增強(qiáng)。
上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-6月商品房銷(xiāo)售面積77143萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.3%，增速比1-5月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額66945億元，增長(zhǎng)13.2%，增速提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。從6月單月來(lái)看，中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積超2億平方米、銷(xiāo)售額1.8萬(wàn)億元均刷新了年內(nèi)最高紀(jì)錄。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，以2015年6月作為本輪樓市爆發(fā)的起點(diǎn)，截至2018年6月，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲周期已有37個(gè)月，刷新了中國(guó)房地產(chǎn)歷史上漲周期最長(zhǎng)紀(jì)錄。
而從價(jià)格來(lái)看，今年6月份，70大中城市超過(guò)一半以上環(huán)比漲幅超1%。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕表示，2018年6月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅為1.1%，相比5月份的0.8%繼續(xù)擴(kuò)大，是近21個(gè)月的最高值。
具體來(lái)看，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超1%的城市達(dá)37個(gè)。其中，鄭州、重慶環(huán)比上漲1.8%，廣州、昆明環(huán)比上漲1.9%，長(zhǎng)沙、南寧環(huán)比上漲2.0%，牡丹江環(huán)比上漲2.1%，福州環(huán)比上漲2.2%，青島、西寧分別上漲2.4%和2.7%，三亞、丹東、濟(jì)南、海口漲幅更是超過(guò)3%，分別環(huán)比上漲3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。
2017年以來(lái)，在調(diào)控緊鎖一二線(xiàn)城市的背景下，一些缺乏產(chǎn)業(yè)或人口支撐的三四線(xiàn)城市卻猶如磁鐵一般，投資和投機(jī)人群雙雙蜂擁而來(lái)，甚至將周邊一些五六線(xiàn)城市的樓市行情帶火起來(lái)，價(jià)格半年翻倍已不鮮見(jiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2018年4月份，全國(guó)有62個(gè)城市房?jī)r(jià)破萬(wàn)，其中三四線(xiàn)城市占比達(dá)三分之一。
上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的國(guó)內(nèi)80城房?jī)r(jià)收入比偏離度研究報(bào)告顯示，2017年，全國(guó)典型83個(gè)城市中，有44個(gè)城市呈現(xiàn)不同程度的房?jī)r(jià)透支狀況。其中，大連、宜昌偏離度增幅擴(kuò)大的幅度最大，分別為23.8和21.9個(gè)百分點(diǎn)。另外，北海、日照、沈陽(yáng)、岳陽(yáng)等4城擴(kuò)大速度也均在10個(gè)百分點(diǎn)以上。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員詹毅凡說(shuō)，在市場(chǎng)輪動(dòng)下，非都市圈三四線(xiàn)城市成為此輪上漲的重點(diǎn)，但從后續(xù)來(lái)看，隨著整體信貸環(huán)境的收緊以及棚改力度的減弱，預(yù)計(jì)非都市圈三四線(xiàn)城市偏離度上升趨勢(shì)也將出現(xiàn)放緩。
50家房企拿地破萬(wàn)億
2018年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈明顯收緊，但房企拿地金額不降反升。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，他們對(duì)50家房企招拍掛市場(chǎng)的權(quán)益拿地金額進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，截至7月23日，50家房企合計(jì)拿地金額破萬(wàn)億，達(dá)10940億元。
具體來(lái)看，碧桂園拿地?cái)?shù)達(dá)366宗，權(quán)益拿地總價(jià)1086.03億元，萬(wàn)科拿地124宗，權(quán)益拿地總額838.7億元，保利71宗土地，拿地總額635億元。龍湖、中海、華潤(rùn)購(gòu)地金額也紛紛超過(guò)400億元。
“上半年拿地金額超過(guò)200億元的房企就多達(dá)19家，房企拼規(guī)模趨勢(shì)加劇。”張大偉說(shuō)，熱點(diǎn)城市成交量環(huán)比出現(xiàn)了明顯的上行，成交量有所恢復(fù)。同時(shí)，各線(xiàn)城市去庫(kù)存幾近完成，房企開(kāi)啟補(bǔ)庫(kù)存階段。在這種大趨勢(shì)下，大量的中型標(biāo)桿房企積極搶地，特別是從500億元沖刺1000億元、1000億元沖刺2000億元的第二梯隊(duì)房企，成為此次搶地的主體。
在房企強(qiáng)烈的購(gòu)地意愿下，賣(mài)地收入也創(chuàng)造歷史新高。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月18日，全國(guó)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)繼續(xù)成交集中，50個(gè)熱點(diǎn)城市賣(mài)地超過(guò)2萬(wàn)億元，同比上漲達(dá)35.3%。其中，最高的是杭州，賣(mài)地金額達(dá)1987.3億元，同比上漲149%，重慶943億元，同比上漲27%，此外，蘇州、北京、鄭州、濟(jì)南、佛山、寧波、廣州、天津、武漢、成都等11個(gè)城市單城賣(mài)地金額也紛紛超過(guò)500億元。
“50個(gè)熱點(diǎn)賣(mài)地最多的城市中，有25個(gè)城市是三四線(xiàn)城市，刷新歷史紀(jì)錄。”張大偉說(shuō)。
數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，全國(guó)300個(gè)城市共推出各類(lèi)用地10.8億平方米，同比增長(zhǎng)34.2%，其中住宅用地推出5.0億平方米，同比增長(zhǎng)30.4%。分級(jí)別來(lái)看，其中一二線(xiàn)城市推出量同比分別增長(zhǎng)12.6%、29.5%，三四線(xiàn)城市共推出2.9億平方米，同比增長(zhǎng)32.9%，增幅最大。
下半年市場(chǎng)不確定性增加
事實(shí)上，受各路資金的限制，眾多房企資金壓力陡增。華夏幸福轉(zhuǎn)讓股權(quán)融資、中弘股份出售項(xiàng)目，部分中小房企更是出現(xiàn)虧損的跡象。
在此背景下，激進(jìn)拿地已不現(xiàn)實(shí)。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)先行標(biāo)桿的杭州土地市場(chǎng)，7月份以來(lái)，地價(jià)開(kāi)始理性回調(diào)。例如南星單元地塊和濱江中心單元兩宗熱門(mén)地塊，南星地塊此次成交樓面價(jià)36086元/平方米，而在此之前，保利濱江·上品的拿地樓面價(jià)則為44460元/平方米。濱江中心地塊，溫州時(shí)代以樓面價(jià)32638元/平方米拿下，且無(wú)配建要求。但兩周之前，綠城在該地塊成交樓面價(jià)為33625元/平方米，需配建一個(gè)18班幼兒園。
除了資金的緊縮，作為房地產(chǎn)去庫(kù)存工具的棚改資金，也將減緩。業(yè)內(nèi)人士表示，部分城市的房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，房地產(chǎn)去庫(kù)存政策的負(fù)面影響開(kāi)始顯現(xiàn)，包括棚改貨幣化在內(nèi)的房地產(chǎn)去庫(kù)存政策或逐步退出。
此外，調(diào)控收緊趨勢(shì)不改。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇近日表示，房地產(chǎn)下一步一方面是加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控，另一方面，則是從供給側(cè)進(jìn)一步發(fā)力，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措，實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障，加快推進(jìn)租售同權(quán)等一系列配套政策的落實(shí)。
對(duì)官方的表態(tài)，有業(yè)內(nèi)人士解讀認(rèn)為房地產(chǎn)稅的推出將加速。因此，在內(nèi)外多重環(huán)境的不確定因素的影響下，2018年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性再度增加。（來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）
