日本房地產市場“冰火”兩重天
添加時間：2019-03-05 10:09:26
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近年來，日本的房地產市場出現了一種奇特現象：一方面，東京等大城市的住房價格持續上漲，日本不動產經濟研究所2018年8月發表的數據表明，東京都23個區內新建公寓的平均價格為每套7287萬日元，達到了1990年泡沫經濟破滅以來的最高點；另一方面，部分地區出現空置率大幅增加、房價不斷下降、房子少人問津等問題。甚至個別地方政府推出只要符合申請條件，獨門獨院的房子可以白送的舉措來吸引人。分析人士認為，日本房地產市場呈現出熱冷互顯、“冰火”兩重天的奇特現象。
隨著日本經濟緩慢復蘇，東京申辦奧運會成功之后，需求增長，東京房地產市場的銷量與價格逐步回升。特別是日本央行長期實施超寬松貨幣政策，導致近年來日本大城市房價的上漲勢頭加快。據日本不動產經濟研究所發表的統計數據，2017年底，東京23區每套公寓的平均售價為7089萬日元，比上年增長6.9%，每平方米為108.3萬日元。到2018年6月，上升到了均價每套7828萬日元，每平方米120萬日元。若折合成套內面積70平方米一套的公寓，每套均價為8400萬日元，達到了1990年日本泡沫經濟破滅以來的最高價位。
不僅住宅市場火爆，辦公用房也搶手。日本主要中介公司三鬼商事發布的數據顯示，東京市中心區域的辦公用房供不應求，一些新建辦公用房，內部裝修還沒有完工就被預訂一空。
不過，日本ORIX公司總經理井上亮認為，日本房地產市場雖然不會出現暴跌，但在今后1到3年內將會出現調整。如果日元升值到1美元兌換100日元的水平，外國投資者持有的部分房產將會出手，加上奧運行情結束，房地產市場將出現調整局面。
在大城市住房價格持續上漲的同時，許多邊遠地區，小城鎮甚至東京都的部分偏僻地區，由于人口減少，房地產價格下跌，閑置住房不斷增加。這已經成了令一些地方政府頭疼的難題。
日本總務省發表的統計數據顯示，2013年日本全國無人居住的閑置住房為820萬套。日本野村綜合研究所去年8月發表的有關研究報告認為，全國的閑置住房已經上升到了1000萬套，占據日本全國6063萬套住房中的約六分之一。該報告還認為，按照目前的出生率以及人口流動情況來推算，到2033年，日本的閑置住房將上升到1995萬套，閑置率將達到27.3%。
一些地方政府為了減緩人口下降，減少閑置住房帶來的問題，紛紛采取獎勵措施吸引中青年人口前往落戶，有的甚至推出了贈送獨棟住房的政策。距離東京市區約80公里的東京都奧多摩町去年推出了三棟占地面積300至500多平方米的獨棟房屋，免費提供給愿意前來落戶，且符合他們招聘條件的應聘者。不過，報名截止期已過，依然沒有人前來應聘簽訂落戶協議。
多種因素助推東京房地產價格持續較大幅度走高。首先，日本中央銀行長期實施超寬松貨幣政策，資本市場資金充足，很多資金流入房地產市場。其次，近年來日元平均匯率處于較低水平，國外投資機構的大量資金入場。第三，東京申辦奧運會成功，投資者看好奧運前的房地產前景，奧運效應增加了需求。第四，日本中產階層喜歡居住新建房屋的偏好，也助長了新建公寓的需求。由于資金充足、需求強勁，東京市區房拆舊建新的地產再開發如火如荼。
雖然東京等大城市市區的住宅價格持續上漲，但由于日本整個國家的出生率下降，人口繼續向東京、大阪以及名古屋等大都市圈流動，很多城鎮以及中小城市人口減少，地方城市的住房市場供大于求，一些交通不是很便利，配套設施不齊全地區的房產雖然價格持續下滑，依然少有人問津。不僅出售無門，而且也無租住需求，只能閑置。
業內人士認為，大城市以及經濟發達的地方核心城市具有資金、教育、科學技術、人才等眾多資源優勢，雖然生活成本高，但依然吸引著很多年輕人流入，他們將支撐著大城市的住房市場。另一方面，隨著人口出生率的下降，地方中小城市的人口還將繼續流失。人口的減少將致使日本地方城鎮的住房閑置問題越來越嚴重。（來源：經濟參考報）
