謹(jǐn)慎看待公積金新政救市效果
添加時(shí)間：2017-11-26 23:59:50
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近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》。新政策主要包括，職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上，可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，貸款對(duì)象為購(gòu)買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工。
此外，對(duì)于曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個(gè)月的，繳存時(shí)間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計(jì)算。此次新規(guī)對(duì)于公積金貸款降低門檻還體現(xiàn)在，《通知》提出住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市，可適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度。各省、區(qū)、市要實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)。
對(duì)此，專家表示，此次貸款門檻的降低，可與之前松綁房貸政策起到一個(gè)“疊加效應(yīng)”，對(duì)樓市起到加溫助熱的效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷期有望終結(jié)。不過(guò)，筆者認(rèn)為，此次公積金新政主要影響的還是剛性需求者，他們欠缺現(xiàn)金支付能力，且對(duì)房?jī)r(jià)高低較為敏感，在購(gòu)置房產(chǎn)方面急需低息房貸支持。而各種樓市利好政策的唯一目標(biāo)就是，不想讓房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)迅速崩盤的惡果，本輪公積金新政救市的效果并不會(huì)如人們預(yù)期的那樣美好。
首先，目前的高房?jī)r(jià)使得房地產(chǎn)不再是投資者的首選。根據(jù)央行最近公布的《2014年第3季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示，59 .5%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“難以接受”。央行調(diào)查還顯示，居民偏愛(ài)的前三種投資方式分別是“基金及理財(cái)產(chǎn)品”“債券”和“實(shí)業(yè)”。這也是今年以來(lái)房地產(chǎn)投資首次未出現(xiàn)在居民投資意愿前三之中。
再者，與高房?jī)r(jià)泡沫相比，取消住房公積金的各種相關(guān)費(fèi)用，對(duì)購(gòu)房者而言只是杯水車薪。取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等相關(guān)收費(fèi)后，業(yè)內(nèi)人士測(cè)算：“一筆貸款期限20年、總額80萬(wàn)元的公積金貸款，至少能省下14000元，貸款50萬(wàn)元?jiǎng)t至少能省下8750元。”而區(qū)區(qū)這點(diǎn)公積金的費(fèi)用節(jié)省，與北京等一線城市動(dòng)輒近3萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)相比，這點(diǎn)優(yōu)惠政策簡(jiǎn)直微不足道。
最后，公積金異地互貸已不是啥新鮮事物，實(shí)際效果并沒(méi)有想像中那樣好。早在2009年4月，廣州、佛山、珠海、惠州、江門、中山、東莞、肇慶八市的公積金管理中心負(fù)責(zé)人，在廣州共同簽署了八城市公積金異地互貸協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，從2009年5月1日開(kāi)始，在這八個(gè)城市繳存公積金者，只要符合條件，就可在任一城市申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買住房。至于首付比例、貸款額度、年限等，都遵循現(xiàn)有規(guī)定，在哪個(gè)城市貸款，就按哪個(gè)城市的規(guī)定辦。
而由于此項(xiàng)業(yè)務(wù)推出后，業(yè)務(wù)量較小，因此在三年協(xié)議期滿后，八城市之間并未續(xù)簽協(xié)議，珠三角八城市異地公積金互貸的業(yè)務(wù)也就此擱置。筆者認(rèn)為，公積金貸款不管給購(gòu)房者多少優(yōu)惠政策，而高房?jī)r(jià)實(shí)實(shí)在在擺在那里，大多數(shù)買不起的剛需階層還是買不起。
從此次住房公積金新政再加上之前的房貸新政，可以看出決策層希望更多自住型、改善型購(gòu)房者入市的迫切心情。一方面希望引導(dǎo)這些剛需入市減緩房?jī)r(jià)下跌速度，避免發(fā)生金融危機(jī)，另一方面樓市剛需與投機(jī)性需求相比，不易發(fā)生大面積斷供現(xiàn)象，保證了銀行房貸資金的安全。但是隨著人們對(duì)房地產(chǎn)投資興趣的驟減、高房?jī)r(jià)仍然聳立云端，以及優(yōu)惠政策支持力度的有限，要想讓高房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)住不破，顯然已經(jīng)是不可能的。
