2016年土地市場為什么火爆異常？到今年又為何突變？未來房地產(chǎn)形勢將面臨哪些變化？……近日，廣東宏遠集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長鐘振強在接受信息時報記者采訪時，從房地產(chǎn)市場周期的角度，對以上問題做出了詳細解答。
他認為，2019年是這一波房地產(chǎn)市場周期的末端，一級土地市場逐步回歸理性，地價或許還會有下調(diào)；二級市場則呈現(xiàn)價穩(wěn)量跌的局面。到2020年，則將迎來一個全新的周期，整體經(jīng)濟包括房地產(chǎn)市場有望于2020年復蘇。
明年房地產(chǎn)市場迎來拐點
信息時報記者：從2016年的“地王”頻現(xiàn)，到近期東莞多宗土地流拍、終止拍賣，您如何看待近幾年來房地產(chǎn)市場形勢的變化？
鐘振強：從國際視野和歷史發(fā)展的角度來看，一般來講，房地產(chǎn)市場是20年一個周期。在1997年亞洲金融風暴之后，中國這一波房地產(chǎn)周期是從1999年起步的，所以到了2019年應該就是周期的末端，出現(xiàn)拐點也在情理之中。
本來從2010年開始，中國的經(jīng)濟走勢開始有衰退的跡象，但是2014年11月的貨幣寬松政策，把GDP給托起來了。從2014年11月一直到2016年9月，國家進行了十幾次降準降息，貨幣寬松政策令到經(jīng)濟重新上行，這一波推動實際上是資金端的推動。而這批資金約有52%進入到基建和地產(chǎn)行業(yè)，所以也就不難理解為什么2016年開始頻頻出現(xiàn)地王，而且一線城市跟核心二線城市的地價、房價幾乎翻了一倍。
從2016年第四季度開始，國家對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，但是市場熱度還是有慣性在推動，所以就一直延續(xù)到2017年。不過，自從提出“去杠桿”，然后再到“穩(wěn)杠桿”這個階段，就出現(xiàn)了房價相對下跌的現(xiàn)象。目前，從“遏制房價過快上漲”改為“遏制房價上漲”，政策的方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)未來預期也帶來影響，一方面是政策導向，另一方面是資金收緊，所以從2018年開始，出現(xiàn)了兩個比較顯著的現(xiàn)象，一是一級土地市場開始大量流拍，二是二級市場開始出現(xiàn)價格松動，甚至一些原來相對過熱的城市房價出現(xiàn)下跌，二手房價也開始下調(diào)。這也是在去杠桿的過程中，或者說穩(wěn)杠桿的過程中必然出現(xiàn)的現(xiàn)象。
信息時報記者：什么時候能迎來復蘇？
鐘振強：到2019年，去產(chǎn)能這一塊應該基本到位，再加上減稅政策的實施，按財政部公布的數(shù)據(jù)，預計今年減稅降費規(guī)模將超過1.3萬億元，減稅能促進資金進入實體經(jīng)濟，如果減稅進程快，我認為2019年下半年開始經(jīng)濟開始復蘇，再保守一點，2020年可以進入復蘇階段。未來十年將迎來一個全新的周期，進入新的起步階段。
地價或仍下調(diào) 樓市趨于價穩(wěn)量跌
信息時報記者：那么，對今后房地產(chǎn)市場的走勢您有哪些看法？
鐘振強：到明年，基本上走到這波周期的末端，所以關于明年的市場展望，我的預判是明年一級土地市場的價格還會有下調(diào)，土地市場逐步回歸到理性，在宏觀政策不變的情況下，土地價格有望進一步修復到相對比較合理的價位。
對于二級市場，我認為要分地區(qū)、分區(qū)域來看。不同城市的走勢會不同，不能一刀切去看問題。未來趨勢上，我一般會用三個比較重要的要素去評判一個區(qū)域：短期看政策，中期看土地，長期看人口。
信息時報記者：這應該如何理解？
鐘振強：短期看政策，目前政策的方向很明顯是遏制房價上漲，這意味著未來一個階段，房價要漲是很難的。那么短期內(nèi)會不會降？會不會降得很厲害？我認為，房地產(chǎn)市場在國家層面來講，還是體現(xiàn)在一個穩(wěn)字，樓市要穩(wěn)，而不是讓它大起大落。因為從全球視野以及歷史的眼光來看，十次經(jīng)濟危機九次由房地產(chǎn)引起，所以現(xiàn)在的導向很明確，就是要穩(wěn)，要規(guī)避金融風險，規(guī)避經(jīng)濟危機的發(fā)生。這是一個牽一發(fā)動全身的行業(yè)，所以政策的目的是要遏制它上漲，而不是打壓下去。
中期看土地供應，要看該地區(qū)的土地資源是否很有限，或者政府是否從供需平衡的角度去供應土地。長期看人口，人口增長有兩個主要因素，一是隨產(chǎn)業(yè)遷徙過來，二是放開二孩之后的自然增長。在這種人口穩(wěn)增長、有凈流入，土地供應又相對比較緊缺，或者說政府有節(jié)奏推地的城市，房價很難大幅度下跌，但是成交量可能會下跌。所以，在未來一兩年，我認為樓市基本是維持價穩(wěn)量跌的態(tài)勢。
還有一些特例，是政策引起的趨勢變化，比如海南，規(guī)定取得不動產(chǎn)權證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓，限制了流動性，這種城市房地產(chǎn)的價格會跌，量會跌得更厲害。還有一個特例是產(chǎn)業(yè)引起的，比方鄂爾多斯，原先煤炭產(chǎn)業(yè)興起令到房地產(chǎn)供過于求，但是隨著產(chǎn)業(yè)衰落導致人口遷出，最后變成空城。這些是特例，所以怎么看市場這個問題，不能一刀切，要有分析的去看。
土地供應吃緊 人口結(jié)構轉(zhuǎn)中高端支撐東莞樓市
信息時報記者：把這三個要素切合到東莞這個城市，您如何看待東莞房地產(chǎn)市場的前景？
鐘振強：我比較看好東莞，在政策方面大家是一樣的，那就不說了。中期看土地，東莞面積不大，只有2400多平方公里，發(fā)展也比較早，土地開發(fā)強度超過50%，在廣東僅僅位于深圳之后，在全國范圍內(nèi)也排在第三位。
東莞的GDP從2017年的7000多億，今年應該會突破8000億，我的預判是三年內(nèi)有望達到1萬億。1萬億的話，從GDP的總量來講，它就真的是一個新一線城市。按照現(xiàn)在的經(jīng)濟增速，而且東莞未來也有2000多億的城建基建投入，包括軌道交通方面的投入，這些都會推動城市價值的上升。
同時，我認為政府會把建設硬指標優(yōu)先用于產(chǎn)業(yè)用地，那么，在土地開發(fā)強度較高，土地資源比較緊缺的情況下，又要滿足產(chǎn)業(yè)用地需求，商品房土地供應的指標就會越來越吃緊，“中期看土地”這一塊就可以比較明確地去預判。
那么長期看人口怎么看？人口除了看數(shù)量之外，還要看結(jié)構。東莞是工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上最完善的城市之一，它的產(chǎn)業(yè)發(fā)展會帶來一批有消費力的白領、技術人才等，這方面會帶來新的剛需。所以除了自然增長的人口之外，東莞的人口結(jié)構上是往中高端方面增長的，再加上粵港澳灣區(qū)建設上升到了國家戰(zhàn)略，東莞又是價格洼地，從長期來看，人口流入會對房地產(chǎn)起到支撐作用。
信息時報記者：對于購房者來說，您有哪些建議？
鐘振強：我認為東莞房地產(chǎn)市場的安全邊際還是相對比較高的。所謂安全邊際就是它的價值還在上升，價格沒有高到很嚴重的程度，相對廣州深圳來講，它是存在低谷的。所以，我認為東莞的房地產(chǎn)市場短期內(nèi)會有波動，但是幅度不會太大。（來源：信息時報）
